Träume aus Stein

Nur nicht überheben – Tipps für eine solide Baufinanzierung

Die eigenen vier Wände sind eine Möglichkeit der zusätzlichen Altersvorsorge – vorausgesetzt, sie sind abbezahlt und bergen keine bösen Überraschungen.

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist so hartnäckig wie der Stoff, aus dem sie sind. Laut einer Umfrage sehen fast zwei Drittel der Berufstätigen in der eigenen Immobilie eine ideale Form der Altersvorsorge. Doch sie ist alles andere als eine risikolose Anlage – man denke an Wertverfall, Sanierungs- und Instandhaltungskosten. Der Grundstein für einen sorgenfreien Immobilienbesitz wird schon bei der Anschaffung gelegt ...

Risiken absichern: Vor einer Baufinanzierung gilt es, die Basisrisiken Tod und Verdienstausfall abzusichern. Eine private Berufsunfähigkeitsversicherung und eine Risikolebensversicherung können im Fall der Fälle eine Immobilienfinanzierung retten. „Beide Versicherungen sind für Immobilienbesitzer eine Pflicht, auch wenn sie das Budget für die Kreditrückzahlung schmelzen lassen“, betont Niels Nauhauser, Baufinanzierungs-Experte bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Erst sparen: Damit Bankschulden so gering wie möglich bleiben, muss der Eigenkapitalanteil möglichst hoch ausfallen. Nauhauser rät zu einer Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent.

Auf den Staat bauen: Fast so gut wie Eigenkapital sind öffentliche Kredite, die mit besonders günstigen Finanzierungskonditionen aufwarten. Das Portal www.baufoerderer.de kennt Bundesprogramme und Landesprogramme.

Angebote vergleichen: Eine Abweichung hinter dem Komma des Kreditzinses kann Tausende Euro sparen. Deswegen mindestens fünf Angebote einholen: Hausbank, regionaler Konkurrent plus drei überregionale Anbieter von Baugeld. Fragen Sie gezielt nach weiteren Kosten, die im Effektivzins nicht enthalten sind – etwa „Schätzkosten“ oder „Bereitstellungszinsen“. „Kombinationen aus neuen Bausparverträgen und Darlehen halten wir zumeist für ungeeignet. Verbraucher sollten klassische Annuitätendarlehen mit regelmäßiger Tilgung wählen“, so Nauhauser. Tipp: Viele Verbraucherzentralen überprüfen die Finanzierungsangebote der Banken (www.vzbv.de).

Es lebe die Freiheit: „Flexibilität ist Trumpf“, sagt Max Herbst, Inhaber der Finanzberatung FMH, und rät, bei der Wahl des Kredits auf Sondertilgung und eine Tilgungsveränderungsoption zu achten. „Für die Option „Sondertilgung“ verlangen die Banken nichts oder maximal 0,1 Prozent der Kreditsumme“, so Herbst. Durch sie kann der Kreditnehmer bei guten Finanzen außerplanmäßig Schulden abbauen, ohne die Bank um Erlaubnis bitten zu müssen. Unter www.fmh.de/hypo sind alle Zinsaufschläge und Bedingungen in den Zinsvergleich eingearbeitet. Mit einer zusätzlichen Tilgungsveränderungsoption räumt das Kreditinstitut dem Kreditnehmer das Recht ein, die Tilgungsrate den Einkommensverhältnissen anzupassen. So können junge Baufinanzierer eine zunächst geringe Tilgung aufstocken, wenn sie später besser verdienen – oder umgekehrt drosseln, sollten sie arbeitslos werden oder Nachwuchs bekommen.

Mehrgenerationenhaus: Wer ein Haus kauft oder baut, kann darin eine Wohnung schaffen und diese an Verwandte steuersparend und günstig vermieten. Kinder oder Eltern wohnen zum kleinen Preis. „Man kann beim Bau die anteiligen Herstellungskosten über die gewöhnliche Nutzungsdauer abschreiben“, erklärt Markus Deutsch vom Deutschen Steuerberaterverband. Zweitens profitiere man später davon, dass Gemeinschaftskosten, etwa für die Gartenpflege, geteilt und teilweise als Werbungskosten abgesetzt werden können. Aber Achtung: „Bei Verträgen unter Verwandten prüft das Finanzamt misstrauisch“, mahnt Deutsch. Tipp: Auf jeden Fall vorher bei einem Steuerexperten Rat einholen!

Preisvergleich: Grundstückspreise lassen sich über Bodenrichtwerte vergleichen – ein Lagewert, der aus Kaufpreisen vergangener Transaktionen errechnet wird. Kaufinteressenten erhalten sie bei den Katasterämtern oder Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden. Vielleicht lässt sich auch ein Gespräch mit einem Mitglied des Gutachterausschusses vereinbaren. „Die Mitglieder können sämtliche notariell beurkundeten Kaufverträge der letzten Jahre einsehen und haben ein fundiertes Wissen vom Markt“, so Holger Zimmer, Architekt und Fachbuchautor (mit Claudia Krafczyk „Die richtige Immobilie – suchen, finden, bewerten“, Campus Verlag). Im Rathaus erteilt man auch Auskünfte zum Flächennutzungsplan, der verrät, ob das Wunschhaus vielleicht bald von einer Umgehungsstraße und von Schienen umzingelt sein wird.

Mit allem rechnen: Mit dem Kaufpreis der Immobilie ist es längst nicht getan. Grundsteuer, Notargebühren, eventuell Gutachterkosten und eine Maklerprovision werden fällig.

Augen auf: Versteckte Mängel können eine Gebrauchtimmobilie zum Euro-Grab machen. Die typischen Mängel alter Häuser schildern verschiedene „Leitfäden“ des Verbands Privater Bauherren (www.vpd.de). Hilfreich sind auch Ratgeber des Bauherren Schutz Bund (www.bsb-ev.de). „Gerade bei Altbauten sollte ein Gutachter zu Rate gezogen werden. Sie findet man über die Architekten oder Industrie- und Handelskammern“, rät Zimmer. Der Gutachter könne auch beurteilen, welche Modernisierungsmaßnahmen in Zukunft fällig werden – schließlich soll der Traum von der eigenen Immobilie keine Risse bekommen.


Entnahmemodell für Riester-Sparer
Zwischen 10.000 und 50.000 Euro dürfen aus einem schon ersparten Riester-Vermögen für die Baufinanzierung abgezweigt werden. Dieses Geld muss aber ab dem zweiten Jahr der Entnahme in gleichen Raten bis zum gesetzlichen Renteneintrittsalter in den privaten Vorsorgevertrag zurückfließen, damit das Geld wieder für die Altersvorsorge zur Verfügung steht. Vorteil: Das Geld steht zinslos zur Verfügung. Nachteil: Die Leistungen aus der späteren Riester-Rente fallen geringer aus, weil das entnommene Geld einige Jahre keine Zinsen erwirtschaften konnte. Infos zur Riester-Förderung erhalten Sie am kostenlosen Servicetelefon der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen: 0800 1000 48 04

Erscheinungsdatum: 14.11.2007